Три главных мифа об эскроу-счетах

01 сентября 2019

2302.jpg

В последние годы внимание российского общества привлечено к проблеме обманутых дольщиков. Государство, стараясь изменить ситуацию в лучшую сторону, принимает многочисленные поправки в законодательство о долевом строительстве. Их так много, что простому обывателю бывает затруднительно разобраться, в чем же конкретно заключается реформа жилищного строительства. Рынок переходит на новые правила работы, которые сопровождаются появлением многочисленных мифов и заблуждений в умах потребителей.

Миф №1: отмена долевого строительства

Довольно часто можно услышать, что в России отменяется долевое строительство, и квартиры в новостройках (после завершения реформы) можно будет покупать только после ввода дома в эксплуатацию. Этот миф имеет даже небольшое продолжение в виде утверждения, что отменяются сами договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а вместо них будут использоваться эскроу-счета. На самом деле ситуация другая.

С 1 июля 2019 года начинает действовать правило об обязательном использовании эскроу -счетов при покупке квартир в новостройках. Новая схема предполагает, что застройщик и дольщик также заключают ДДУ, но с обязательным условием в виде проведения оплаты через эскроу-счет. Деньги за реализуемую квартиру будут поступать не напрямую застройщику, а в уполномоченный банк, где блокируются до окончания строительства. Если застройщик введет многоквартирный дом своевременно, то деньги разблокируются в его пользу. Если объект превратится в долгострой, то дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат своих средств.

Миф №2: исчезнут обманутые дольщики

Эскроу-счета станут обязательными с 1 июля 2019 года. После указанной даты все новые проекты, вместе с частью уже реализуемых на рынке, будут применять новый способ оплаты ДДУ. С этой датой государство связывает серьезные надежды на окончательное решение проблемы обманутых дольщиков. Однако есть свои моменты.

Во-первых, эскроу не смогут помочь тем гражданам, которые уже являются обманутыми дольщиками. Данная категория под правовую защиту эскроу-счетов не подпадает и борется за свои права в рамках предыдущих редакций 214-ФЗ.

Во-вторых, для возврата заблокированных денег необходимо расторгнуть ДДУ, а данный сценарий не всегда выгоден для дольщика. Надо понимать, что эскроу-счета гарантируют номинальную возвратность денежных средств, но не компенсационность. В 214-ФЗ указано, что в период блокировки денежных средств уполномоченный банк не начисляет процентов на средства дольщика. Это значит, что в случае расторжения ДДУ возврату подлежит ровно та сумма, которая была заблокирована (по номиналу). Таким образом, эскроу не компенсирует потери от инфляции, роста цены на рынке и т.д.

Для наглядности приведу следующий пример: дольщик заключил ДДУ на квартиру площадью 30 кв.м, сумма - 3 млн рублей, срок ввода - через 2 года. Оплата произведена, остается ждать завершения строительства дома. Однако через 2 года застройщик объявляет себя банкротом, в связи с чем у дольщика появляется право расторгнуть ДДУ и вернуть свои 3 млн рублей. За это время цены выросли, рынок в локации поменялся, и квартиры в 30 кв.м в том же районе, допустим, предлагаются уже за 5 млн рублей. В итоге перед дольщиком встает вопрос, расторгать ли ДДУ или продолжать требовать квартиру в рамках дела о банкротстве застройщика. Решение будет приниматься каждым человеком индивидуально, но в законе о банкротстве есть статья 201.12-2, которая носит красноречивое название «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».

Таким образом, дольщик, который выберет судебный путь защиты своих прав, отправится в банкротный процесс, и объем его прав будет таким же, как и сейчас у обманутых дольщиков.

Миф №3: эскроу приведут к массовому росту цен на недвижимость

Этот тезис можно назвать мифом только наполовину. Поскольку застройщики лишатся возможности прямого привлечения средств дольщиков, и эти деньги поступят только после ввода объекта в эксплуатацию, то возникает вполне закономерный вопрос «За счет каких источников будет финансироваться строительство?». Самый очевидный источник - банковское кредитование или, как его называют, проектное финансирование. В итоге, если раньше строители пользовались «беспроцентными» (бесплатными) деньгами граждан, то теперь возникнет необходимость в кредитах, а это 5-7% годовых. Естественно, произойдет увеличение себестоимости и рост цены конечного продукта. Все это так, но к сегодняшнему повышению данная ситуация практически не имеет отношения.

Реформа предполагает довольно плавный переход, который займет 2-3 года. В первой половине 2019 года процент ДДУ с эскроу-счетами не превышает 3-5% от общей массы, и столь маленький объем не может так радикально влиять на рынок. Тем не менее, цены растут уже сейчас - и на квартиры, продаваемые без эскроу. Происходит это в силу комплекса факторов, включая повышение ставки НДС, увеличение цен на топливо, общую инфляцию.

В течение ближайшего года нас ждет повышение цен, связанное с реформой, однако тут необходимо уточнить, что цены на недвижимость, прежде всего, зависят от покупательной способности населения. Именно поэтому одинаковые по качеству и характеристикам квартиры в Москве и Подмосковье могут отличаться по цене в 2-3 раза. Потенциал рост ценника на новые квартиры ограничен экономическими факторами, и скачок цен, ожидаемый в связи с реформой, не будет иметь взрывного характера.

Ваша заявка принята!
Ваше сообщение отправлено!
Написать нам
Все поля должны быть заполнены
Заявка на ипотеку
Все поля должны быть заполнены
Запись на собеседование
Загрузить резюме
Все поля должны быть заполнены